最近有个现象挺有意思。一边是三四线城市的房子挂牌价一降再降，甚至腰斩都卖不掉；另一边，上海、杭州、深圳的核心区，千万级的豪宅开盘就被抢光。很多人看不懂，不是说楼市不行了吗？怎么好房子还这么贵？
其实，过去三个月主要城市的成交数据，已经把未来十年的基本走向讲透了。还在问“房价还会不会涨”“楼市有没有见底”的人，思维大概率还停留在上一个周期。
先看一线城市。从3月到5月，北京、上海、广州、深圳的二手房成交量，连续三个月稳稳站在荣枯线以上。
北京3月二手住宅网签量19057套，是全年成交峰值；4月接近18000套；5月15974套，同比去年增长11.9%，创近五年同期新高。
上海3月突破31215套，是2021年4月以来的单月最高；4月约28742套，创近十年同期纪录；5月28023套，创近六年同期新高。深圳5月二手住宅过户5534套，同比上升18.1%，连续数月维持在荣枯线上方。广州5月二手住宅网签约9983套，同比增长8.45%。
价格层面，3月份一线城市二手住宅价格环比全面回正，北京涨0.6%，上海涨0.4%，广州涨0.2%，深圳涨0.4%。上海更突出，2月涨0.2%，3月涨0.4%，4月涨0.7%，连续三个月涨幅扩大。
强二线城市如天津、杭州、成都、重庆、南京，市场热度也在往上走，但价格有涨有跌，并非普涨。
把这些数据放在一起看，结论很明确：经过五六年的调整，房地产市场已经跌到了一个真正的底部。但很多人一听“底部”两个字，脑子里想的是过去那种“一反弹就全国普涨”的行情。这种想法，就是接下来十年最大的误判。
以后的楼市跟以前完全不是一回事。
房子以后分两类。一类是能保值增值的，买了既能住，资产还能往上走；另一类就是纯住的，买了以后别指望它涨，收益跟把钱存银行差不多。最多20%的房子能保值增值，剩下80%只能用来住，连通胀都跑不赢。
房价走势是K型分化。好房子往上涨，差房子往下掉，或者长期横盘。日本、美国、香港，任何一个经历过房价暴涨的国家和地区，最后都是K型分化。少数核心地段的优质资产继续创新高，大量普通房子再也涨不动了。
好房子的价格一定会创历史新高，超过2021年的最高点，而且这个时间不会太长。但绝大多数房子，这辈子都回不到那个高点了。
拿日本举例，东京核心区的房价早已远远超过了1990年泡沫时期的水平。2025年东京23区新建公寓均价首次突破1.4亿日元，创历史新高；过去五年累计上涨八成。但日本绝大部分小城市的房价，到现在还没回到当年的高点。
回到中国，大量城市的房价要想回到2021年的最高点，已经非常困难。但像上海陆家嘴、深圳湾、北京金融街周边那些真正稀缺的好房子，价格创新高只是时间问题。
所以，问“房地产是不是总体见底”这个问题没有意义。有些房子见底了，有些已经开始反弹了，有些可能未来四五年还会趴在地板上。投资房地产躺着赚钱的时代，确实结束了。
但很多人看不懂的是，在这么低迷的大环境下，为什么上海、杭州、成都、深圳那些真正的好房子，价格还能创新高？如果你看懂了，说明你对市场还有敏锐度；如果你看不懂，那只能说明这些好房子跟你的购买力不在一个频道上。
差房子的价格还会更便宜，但好房子的价格一定会创新高，无论新房还是二手房。
什么样的房子才算好房子？地段只是入门条件。真正的分水岭在于：品质、配套、物业服务、圈层，以及不可复制的资源优势。比如一条河的景观带，比如一个城市最核心的CBD，比如周围全是顶级医院和学校。这些东西没法批量复制，才是真正的稀缺。
对于已经持有房产的家庭，现在最现实的选择不是天天盼着房价回到2021年的高点，而是把手里的房子盘点清楚——哪些是能保值增值的“好房子”，哪些是只能自住的“普通房子”。
趁着市场阶段性活跃的时候，该调整就调整，该置换就置换。与其把钱绑在一堆预期不明的房子上，不如集中到一两个真正优质的核心资产上。
对于还没买房的人，更别想着“抄底”了。整个楼市的玩法已经变了。真正应该问自己的问题是：我买这个房子，到底是为了住，还是为了保值？如果只是为了住，那别指望它涨，买得起、住得舒服就行。如果想保值，那就得拿出真金白银去抢那20%的稀缺资源。
钱存在银行会贬值，买错房子同样会贬值，但买对房子，依然是对抗通胀最可靠的手段之一。只不过从今往后，“买对”这两个字的分量，比以前重了不知道多少倍。
未来十年，绝大多数城市的绝大多数房子，价格能稳住就是胜利。而对于那不到20%的核心资产，该涨的还会继续涨。
参考文献： 1.国家统计局：国家统计局城市司首席统计师王中华解读2026年3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据
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