
最近有个现象挺有意思。一边是三四线城市的房子挂牌价一降再降,甚至腰斩都卖不掉;另一边,上海、杭州、深圳的核心区,千万级的豪宅开盘就被抢光。很多人看不懂,不是说楼市不行了吗?怎么好房子还这么贵?

其实,过去三个月主要城市的成交数据,已经把未来十年的基本走向讲透了。还在问“房价还会不会涨”“楼市有没有见底”的人,思维大概率还停留在上一个周期。
先看一线城市。从3月到5月,北京、上海、广州、深圳的二手房成交量,连续三个月稳稳站在荣枯线以上。

北京3月二手住宅网签量19057套,是全年成交峰值;4月接近18000套;5月15974套,同比去年增长11.9%,创近五年同期新高。

上海3月突破31215套,是2021年4月以来的单月最高;4月约28742套,创近十年同期纪录;5月28023套,创近六年同期新高。深圳5月二手住宅过户5534套,同比上升18.1%,连续数月维持在荣枯线上方。广州5月二手住宅网签约9983套,同比增长8.45%。

价格层面,3月份一线城市二手住宅价格环比全面回正,北京涨0.6%,上海涨0.4%,广州涨0.2%,深圳涨0.4%。上海更突出,2月涨0.2%,3月涨0.4%,4月涨0.7%,连续三个月涨幅扩大。
强二线城市如天津、杭州、成都、重庆、南京,市场热度也在往上走,但价格有涨有跌,并非普涨。

把这些数据放在一起看,结论很明确:经过五六年的调整,房地产市场已经跌到了一个真正的底部。但很多人一听“底部”两个字,脑子里想的是过去那种“一反弹就全国普涨”的行情。这种想法,就是接下来十年最大的误判。
以后的楼市跟以前完全不是一回事。

房子以后分两类。一类是能保值增值的,买了既能住,资产还能往上走;另一类就是纯住的,买了以后别指望它涨,收益跟把钱存银行差不多。最多20%的房子能保值增值,剩下80%只能用来住,连通胀都跑不赢。

房价走势是K型分化。好房子往上涨,差房子往下掉,或者长期横盘。日本、美国、香港,任何一个经历过房价暴涨的国家和地区,最后都是K型分化。少数核心地段的优质资产继续创新高,大量普通房子再也涨不动了。

好房子的价格一定会创历史新高,超过2021年的最高点,而且这个时间不会太长。但绝大多数房子,这辈子都回不到那个高点了。

拿日本举例,东京核心区的房价早已远远超过了1990年泡沫时期的水平。2025年东京23区新建公寓均价首次突破1.4亿日元,创历史新高;过去五年累计上涨八成。但日本绝大部分小城市的房价,到现在还没回到当年的高点。

回到中国,大量城市的房价要想回到2021年的最高点,已经非常困难。但像上海陆家嘴、深圳湾、北京金融街周边那些真正稀缺的好房子,价格创新高只是时间问题。
所以,问“房地产是不是总体见底”这个问题没有意义。有些房子见底了,有些已经开始反弹了,有些可能未来四五年还会趴在地板上。投资房地产躺着赚钱的时代,确实结束了。

但很多人看不懂的是,在这么低迷的大环境下,为什么上海、杭州、成都、深圳那些真正的好房子,价格还能创新高?如果你看懂了,说明你对市场还有敏锐度;如果你看不懂,那只能说明这些好房子跟你的购买力不在一个频道上。
差房子的价格还会更便宜,但好房子的价格一定会创新高,无论新房还是二手房。

什么样的房子才算好房子?地段只是入门条件。真正的分水岭在于:品质、配套、物业服务、圈层,以及不可复制的资源优势。比如一条河的景观带,比如一个城市最核心的CBD,比如周围全是顶级医院和学校。这些东西没法批量复制,才是真正的稀缺。

对于已经持有房产的家庭,现在最现实的选择不是天天盼着房价回到2021年的高点,而是把手里的房子盘点清楚——哪些是能保值增值的“好房子”,哪些是只能自住的“普通房子”。
趁着市场阶段性活跃的时候,该调整就调整,该置换就置换。与其把钱绑在一堆预期不明的房子上,不如集中到一两个真正优质的核心资产上。

对于还没买房的人,更别想着“抄底”了。整个楼市的玩法已经变了。真正应该问自己的问题是:我买这个房子,到底是为了住,还是为了保值?如果只是为了住,那别指望它涨,买得起、住得舒服就行。如果想保值,那就得拿出真金白银去抢那20%的稀缺资源。
钱存在银行会贬值,买错房子同样会贬值,但买对房子,依然是对抗通胀最可靠的手段之一。只不过从今往后,“买对”这两个字的分量,比以前重了不知道多少倍。

未来十年,绝大多数城市的绝大多数房子,价格能稳住就是胜利。而对于那不到20%的核心资产,该涨的还会继续涨。
参考文献: 1.国家统计局:国家统计局城市司首席统计师王中华解读2026年3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据
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